七成商圈环比下跌,深圳前海跌幅

七成商圈环比下跌,深圳前海跌幅

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2020年四季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米·天,环比下跌0.43%,跌幅较三季度收窄0.15个百分点(www.huo5.cn)。

从商圈来看,四季度写字楼租金环比上涨的商圈占18.8%,较上季度减少8.7个百分点;租金环比下跌的商圈占70.0%,较上季度增加1.2个百分点;11.3%的商圈租金与上期持平,较上季度增加7.5个百分点。

整体来看,四季度,国民经济继续保持恢复态势,“六稳”“六保”任务落实取得新成效,部分主要经济指标增速加快。但进入冬季后,受世界经济不确定性增多以及新冠肺炎疫情反弹影响,推动经济持续回升仍面临不少挑战。受此影响,尽管写字楼租赁市场活跃度随经济复苏所有提升,但恢复至疫情前的水平仍需时日,租金短期内仍面临下行压力,全国重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下跌。

1、写字楼租金变动情况

分城市等级来看,一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

2020年四季度,一线城市中,11.1%的商圈写字楼租金环比上涨,88.9%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,上海南京西路、广州环市东、上海张江、广州琶洲4个商圈写字楼租金环比上涨;深圳前海、上海北外滩、北京丽泽桥、上海淮海中路等32个商圈写字楼租金环比下跌。

2020年四季度,二线城市中,25.0%的商圈写字楼租金环比上涨,54.5%的商圈写字楼租金环比下跌,20.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中,南昌样本商圈写字楼租金环比上涨,天津、武汉主要商圈写字楼租金环比持平或下跌,其他城市主要商圈写字楼租金环比涨跌互现。

2、租金涨跌幅较大的商圈

2020年四季度,部分新兴商圈继续迎来新增供应,并因较好的硬件设施以及更具优势的价格吸纳了部分来自核心商圈的外溢需求;同时,部分业主为加速去化,考虑继续下调价格,或采取延长免租期等灵活的优惠方式吸纳租户。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中,七成商圈写字楼租金环比下跌,占比与三季度基本相同。在写字楼租金环比下跌的商圈中,深圳前海商圈环比跌幅,为2.22%,租金下跌至3.9元/平方米·天;天津华苑商圈写字楼租金环比跌幅亦在2.0%以上。上海北外滩、北京丽泽桥、武汉金融港等11个商圈租金跌幅在1.0%(含)-2.0%之间;南京珠江路、广州天河北、北京上地等43个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。

2020年四季度,受服务业和消费市场稳步复苏的积极因素影响,TMT产业、专业服务业、金融业等营利性服务业需求依旧较为稳定;同时,批发零售、房地产等行业需求也进一步恢复。整体来看,这几类企业较为集中的商圈写字楼租金相对较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中,杭州钱江新城、上海南京西路等15个商圈写字楼租金环比有所上涨,但涨幅均在1.0%以内。

3、租金运行趋势研判

从市场表现来看,2020年四季度,国内经济和产业的稳定恢复推动写字楼市场需求继续缓步恢复,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼市场活跃度缓步提升。

从租户方来看,由于外部环境不确定性仍存,部分拟在新拓展城市设立办事处或分公司的企业为节省装修成本,更加青睐按客户需求进行定制化装修的“拎包入驻”办公室;有扩租或搬迁需求的大型企业则更加青睐楼龄较新、硬件设施良好、周边配套持续完善且具备价格优势的新兴商圈;同时,后疫情时代,对办公场所安全性和员工健康重视程度提高或将使得智慧物业和绿色建筑成为租户选择写字楼的两个关键考虑因素。

从业主方来看,随着经济恢复和疫情稳定,业主对写字楼市场未来的发展信心有所增强,尽管有部分业主为在年底寒冬来临之前加速去化而给出更优惠的价格,但整体来看,四季度写字楼租金呈跌幅收窄态势,这种复苏趋势预计将会延续至2021年,并随经济运行和产业发展的复苏逐渐明朗。

供应方面,新开工方面,2020年1-12月,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼新开工面积共计2607.5万平方米,同比下降14.9%;其中一线城市新开工面积为1312.0万平方米,同比增长22.6%;二线城市新开工面积为1295.5万平方米,同比下降35.0%。土地供应方面,2020年,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市商办用地成交规划建筑面积共计4760.5万平方米,同比增长29.7%;其中一线城市成交面积为1375.1万平方米,同比大幅增长87.0%;二线城市成交面积为3385.4万平方米,同比增长15.3%。

需求方面,2020年四季度,宏观经济继续稳步复苏,市场主体活力增强,就业民生保障有力,为写字楼市场需求复苏奠定基础。作为写字楼市场的主力需求产业,2020年10-12月,服务业发展势头良好,服务业商务活动指数持续稳定在54%以上的较高水平。

从2020年12月数据来看,航空运输、电信广播电视卫星传输服务、货币金融服务、资本市场服务等行业商务活动指数持续位于60.0%以上高位景气区间,业务总量较快增长。整体来看,租赁和商务服务业,批发和零售业,科学研究和技术服务业,信息传输、软件和信息技术服务业,金融业为甲级写字楼市场租户数量占比较高的五个行业;从租赁类型来看,本季度新设立企业和搬迁企业占比依旧较高;从企业类型来看,内资企业依旧为需求主力。

展望未来,从宏观环境来看,2020年四季度,我国经济恢复态势持续显现,“六稳”“六保”任务落实取得新成效,部分主要经济指标增速加快,全年中国经济有望成为世界主要经济体中实现正增长的经济体。

政策方面,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》、《关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见》等政策的发布将有效推动城市经济与产业发展,增强企业与市场活力,为写字楼市场带来积极因素,本季度重点城市主要商圈写字楼租金环比跌幅收窄。

面对市场竞争,业主方的策略从“价格战”转向为租户提供更具个性化的创新服务,并运用数字化等科技手段持续提升竞争力。从租户方来看,由于写字楼市场短期内压力仍存,部分企业把握机会窗口实现搬迁和扩租需求。

2021年是“十四五”开局之年,在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下,扩大内需战略、产业升级和创新发展将提升内资企业对写字楼的需求;同时,具有里程碑意义的RCEP正式签署将推动区域经济进一步整合,成员国间的开放和协作或将吸引更多外资企业进驻中国,为写字楼市场带来新的增长点。尽管压力仍存,但市场活力的提升、业主和租户方信心的逐步恢复均预示“复苏”会成为2021年写字楼市场的关键词。预计未来,主要城市写字楼租金有望止跌转涨。

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